Інструкція з продажу землі (паю)

Основна інформація

На сьогоднішній день в Україні 42 млн га аграрних угідь. З 2002 до 1 липня 2021 року продаж 41 млн га цих земель був заборонений. 27 млн га з яких - це паї виділені у 90-х роках працівникам колгоспів, які відтепер можна купувати і продавати. Купити не можна зараз лише державні та комунальні сільськогосподарські землі.

До 2024 року купувати землю зможуть лише фізичні особи з обмеженням в 100 га в одні руки. А з 2024 року з’явиться ця можливість як в фізичних так і в юридичних осіб з новим обмеженням в 10 тисяч га в одні руки. Проте, на практиці, майже всі юридичні особи використовують для купівлі фізосіб.

Іноземцям ще потрібно дочекатися відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. І також у будь-якому випадку у них буде обмеження на купівлю землі в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.

Чинний орендар має переважне право на купівлю.

Які документи потрібні для продажу?

  1. Документ, який засвідчує право власності (Державний акт на право власності, витяг (свідоцтво) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, свідоцтво про право власності на нерухоме майно)
  2. Перевірити чи відображається Ваша земля на публічній кадастровій карті за кадастровим номером за посиланням map.land.gov.ua.
  3. Перевірити, чи зареєстровані на земельну ділянку речові права. Це можна зробити через Кабінет електронних сервісів Міністерства юстиції. Покрокова інструкція щодо отримання відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно описана тут.

Якщо немає кадастрового номеру

Спочатку потрібно розробити технічну документацію у сертифікованій землевпорядній організації. Після цього землевпорядник зареєструє ділянку і ви зможете її побачити на публічній кадастровій карті. Виконавши ці всі кроки потрібно звернутися до нотаріусу, або ЦНАПу і зареєструвати речові права на земельну ділянку.

Які документи потрібні для угоди

1. Документ, який засвідчує право власності (Державний акт на право власності, витяг (свідоцтво) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, свідоцтво про право власності на нерухоме майно)

2. Витяг з Державного земельного кадастру (можна отримати в нотаріуса).

3. Витяг з Державного реєстру прав (можна отримати в нотаріуса).

4. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку

Витяг про НГО можна отримати в "Дії", на сайті Держгеокадастру або у ЦНАП. Послуга безкоштовна. Для отримання послуги онлайн потрібно заповнити заяву на сайті https://e.land.gov.ua/services після ідентифікації через ЕПЦ чи BankID.

5. Паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків (ідентифікаційні номери) сторін договору.

6. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки. Його повинен замовити власник земельної ділянки в оцінювача. Термін виконання оцінки – один-три дні, вартість звіту – 600-1000 грн.

7. Якщо договір укладатиметься за довіреністю, необхідно надати таку довіреність, паспорт та ІПН.

8. Згода чоловіка/дружини на укладення договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу. Згода чоловіка/дружини має бути отримана безпосередньо перед укладенням угоди та засвідчена нотаріусом.

9. Для укладання угоди потрібен банківський рахунок. Оплата буде здійснюватися в безготівковій формі.

Оплата послуг нотаріуса

Як оплачувати послуги нотаріуса сторони домовляються самостійно. Найчастіше витрати ділять порівно.


Що робить нотаріус

  1. Перевіряє на присутність обмежень на майно. Причиною для відмови в укладенні угоди може бути наявність боргів, штрафів, або відкритих кримінальних проваджень.
  2. Перевіряє реєстрацію прав власності в реєстрі речових прав та наявність в земельному кадастрі.
  3. Реєстрація наміру продажу ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у випадку наявності чинного орендаря.
  4. Надсилає лист орендарю про те, що власник хоче продати земельну ділянку.
  5. Готує проєкт договору купівлі-продажу. В усіх документах (намір, лист, проєкт договору) вказується однакова ціна (визначена продавцем). У випадку зміни ціни потрібно змінити її у вище вказаних документах і підготувати та надіслати ще раз.
  6. Після отримання відповіді від орендаря можливі три варіанти розвитку подій:

  • Орендар погодився купити землю. Якщо орендар фізична особа, то можна приступати до укладання договору купівлі-продажу. Якщо орендар юридична особа, то він може передати правого чинного орендаря юридичній особі;
  • Якщо нотаріусом був зафіксований факт відмови, то можна продавати ділянку іншим фізичним особам
  • У випадку ігнорування звернення орендарем потрібно зачекати два місяці перед укладанням угоди з іншими особами.

Терміни оформлення договору купівлі-продажу

Саме оформлення договору триває від декількох годин до одного робочого дня, але якщо орендар проігнорував ваш лист про намір продати земельну ділянку вам потрібно буде зачекати 2 місяці.

Яку ціну продажу встановити

На даний момент існує декілька способів визначити ціну продажу земельної ділянки:

  • Моніторинг земельних відносин Держгеокадастру. Зараз це єдина відкрита база укладених договорів з купівлі-продажу землі. Єдиний нюанс полягає в тому, що дані подаються у форматі excel-таблиці і це не дуже зручно.
  • Нормативно-грошова оцінка, яку можна знайти у витязі з технічної документації. У цьому варіанті нюанс полягає в тому, що це ціна нижче якої земля коштувати не може. Витяг можна отримати через сайт Держгеокадастру.

Фактори впливу на ціну

  1. Можливість зміни цільового призначення. Земельні ділянки, які мають можливість використання не лише для сільськогосподарських робіт набагато цінніші, але їх дуже мало.
  2. Рівень конкуренції
  3. Грунт, склад та якість землі
  4. Доступність води. У сухих регіонах ціни на землю зазвичай будуть нижчі (окрім випадків коли біля ділянки є якась водойма)
  5. Інфраструктура. Чим більше розвинена інфраструктура біля земельної діляник, тим більш привабливою вона є для покупців.

Ситуація із землею, яка перебуває в оренді

Детально процедура продажу орендованої землі описувалася вище. У випадку продажу такої ділянки потрібно письмово повідомити орендаря про намір продати дану земельну ділянку. Якщо орендар погоджується з вашою ціною, то він має переважне право на купівлю. Якщо він не погоджується, то можна продавати майно іншим фізичним особам. А якщо орендар ігнорує ваше повідомлення, то потрібно зачекати 2 місяці перед появою можливості продажу землі іншим особам.

Як дізнатися, що у вашого орендаря є переважне право

Існує два подібних між собою поняття: договір оренди та право оренди. Скористатися переважним правом чинного орендаря можна лише при наявності дійсного права оренди. Обов’язково має бути зареєстроване право користування ділянкою. До 2013 року ці права реєструвалися в Державному земельному кадастрі, а потім – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо договір оренди укладений з декількома орендарями, то дійсним виявиться право оренди того, хто перший зареєструє це право.

Податки

Продавець сплачує наступні податки:
  • Податок на доходи фізосіб – 5% від ціни угоди (оціночної вартості).
  • Військовий збір – 1,5%. Так само вираховується від оціночної вартості.
  • Податок на прибуток - 5% від оціночної вартості.

Пільги

Під час продажу земельної ділянки фізична особа може не сплачувати податок на дохід та військовий збір у випадку, якщо збігаються всі три фактори:
1) Розмір ділянки не перевищує норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності. Ці норми різні – залежно від цільового призначення землі:

Для ведення фермерського господарства – у розмірі земельної частки (паю), визначеної для сільгосппідприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство.
Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільгосппідприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній в цих підприємствах. У разі відсутності сільгосппідприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району.

Для ведення особистого селянського господарства – не більше 2 га.

Для ведення садівництва – 0,12 га.

Якщо розмір ділянки із вказаним цільовим призначенням більший, то оподаткуванню підлягає дохід від продажу тієї частини ділянки, яка перевищує пільгові розміри. Наприклад, під час продажу ділянки для ведення особистого господарства в розмірі 2,5 га податком буде обкладатися дохід від 0,5 га.

Утім, як зазначалось на початку, на продаж земельних ділянок з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва такі винятки не застосовуються і продавець сплачує податок 5% та військовий збір 1,5%.

2. Ділянка перебуває у власності продавця понад три роки.

3. Фізособа продає нерухоме майно вперше протягом року.

Резюме: якщо власник землі (паю), цільове призначення якої "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" (йдеться фактично про усю ту землю, яка була під мораторієм усі ці роки, близько 27 млн га), продає таку ділянку, він повинен сплатити податки і пільги на нього не розповсюджуються. Якщо він цього не зробив, то оримає пізніше від Податкової сповіщення про необхідність сплатити податки.


Яку роль відіграє експертна грошова оцінка

Від експертної грошової оцінки залежить яку суму податків сплатить продавець. Точніше сума податків залежить від ціни вказаної в договорі купівлі-продажу, але ця ціна не може бути нижчою, ніж експертна грошова оцінка. Є два варіанти, як отримати цю оцінку:

  • Фонд держмайна влітку цього року запустив безкоштовний онлайн-сервіс автоматичної оцінки нерухомості. Щоб ним скористатися переходьте за посиланням: https://evaluation.spfu.gov.ua/main
  • Замовити довідку від оцінювача. Такі послуги коштують в районі 600-1000 гривень. Ця оцінка також реєструється в єдиній базі, як і оцінки на сайті фонду держмайна і не може відрізнятися від результату вищезгаданого сервісу на більш ніж 25%. Проте система оцінювання працює на даний момент не досконало часто завищуючи ціну і відповідно це вимагає сплати більших податків. Це пов'язано з тим, що робота системи базується на експертних звітах оцінювачів, цінах реальних угод і оголошеннях з сайтів OLX та Lun.
Залиште свій номер телефону і ми Вам невдовзі передзвонимо
Або зателефонуйте нам за номером телефону:
+38 (067) 320 85 17
Made on
Tilda